我是报哥，你买房路上的指明灯，报哥是实力派，说的好听，不如做得实在

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1、提问：老师，我准备将手上房产置换，红山的一套华叶玫瑰四季，现在已经涨了近50%。现在出手可以到手500万左右，加贷200万，现在是出手的好时机吗？另外还有一套中海锦城的四房，红本在手。比较推荐哪里的房子呢？现在年收入100万左右。请教！

(相关资料图)

回答：你好，华业玫瑰之前是深房理的盘，一路被炒上去，现在被打回原形。最高点没出手亏大了，近两年红山二手的价格会受到北站几个新盘价格的压制，早点出手吧。中海锦城4房可以抵押一部分资金出来，明年满五后卖掉。置换主要关注以下4个方向：地段升级，品质升级，学位升级，圈层升级。你的月供能力不错，建议入手一套核心区的优质盘，优先考虑南山和福田优质板块。投资考虑有以下3种思路：1.进取点买前海。2.保险点买科技园。3.重视教育买香蜜湖。

2、提问：老师你好，现在手上有几套房产，分别是益田村一套92平的三房，港岛银座一房60平，风临左岸92平三房。现在马上二孩要出生，准备换一套大的4房，片区考虑在深圳西。请教报哥，我应该如何操作？有什么好的方案呢？

回答：你好，罗湖房产未来是跑输大势的，建议尽早出手置换。港岛银座这个位置，前有布吉河，味道有点重，后有铁轨，60平一个大单间的户型，不知道你当时怎么下得去手的，早点割肉抛掉吧，留着没意义！

益田村是早期的公务员小区，短期没有拆迁的可能性，再加上大盘，未来基本跑平大盘。

风临左岸还可以继续留着，也可以卖掉，竹子林这里带高级中学学位还有价值。

港岛银座+益田村置换一套南山的小四房，不过好一点的总价要上1500以上了，二手可以重点关注蛇口，后海次新四房。

3、提问：你好，我们最近在罗湖看了很多楼盘，但是基本都是比较老旧的小区，主要因为我两在罗湖上班。现在手里资金有300W，首房首贷，学位兼顾升值。大神有其它的推荐吗？谢谢。

回答：你好，罗湖基本上每个新盘开盘都会被加上旧改的概念，但零星的旧改对罗湖的城貌形成不了质的改变，更改不了城市发展趋势。布吉和罗湖这2个板块在本轮上涨中跑输大盘。最靠近布吉的是罗湖，但罗湖居住的老深圳人一是不愿意去这么远的郊区住，二是也基本没啥钱投资（当年在罗湖起家的富人，基本都搬到香蜜湖或华侨城了；留住罗湖的人没赚多少钱，这几年外贸生意也不好做，自己罗湖的房子也没怎么涨，非常苦逼）；且在加上罗湖产业不足，刚需不多，所以也没有多少需求能外溢出去。整个罗湖都处在没落大周期，大势如此，哪个盘也无法独善其身。现在买罗湖的人，或者是老罗湖，或者是看重配套学区钱又不多的刚需，你明显是为了投资，投资就不要去罗湖凑热闹，除非是贪图租售比高一些。

4、提问：报哥您好，我是深圳首套房名额，准备在罗湖入手一套350以内的小两房，但是想满足自住+升值的太少了。请问布心的雍翠华府，松泉山庄，洪湖的翠盈家园，东门的旺业豪苑的小两房怎么样？可以选择吗？或者看看布吉的桂芳园，还请报哥指点一二，不胜感激！

回答：你好，桂芳园在布吉自住很舒服，能跑赢布吉的其他盘。但是扩大到全深圳，就跑不赢大盘了。罗湖350万的小2房，看起来很值得。至于前景，大家心里都有数，前景好能这么便宜?不过，对罗湖来说，小幅洼地补涨还是会有的。我始终认为，对刚需来说，住的舒心比那三五十万的账面浮盈要重要的多。区位对比：罗湖>布吉，优先雍翠华府。

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